Y Vi Lưỡng Khả

Thị trường địa ốc tại Úc xem chừng yên tĩnh vì không còn nhiều cuộc đấu giá sôi lên sùng sục vì người mua xách theo chiếc va-li đầy nhóc tiền mặt. Hơn nữa, thị trường địa ốc tại đây biến khỏi trang nhất báo chí vì qua 11 tháng ban quản trị ngân hàng Trữ Kim Úc luôn luôn ra quyết định như cũ. Đó là: giữ nguyên lãi suất.

Thật vậy, vì lãi suất không thay đổi và người mua thưa thớt khiến cho người ta tưởng thị trường địa ốc tại Úc không còn gì đáng nói. Thật ra, tuy bề mặt rất yên tĩnh nhưng bên dưới không phải không có những sóng ngầm nguy hiểm.

Bài này xin trình bày vài ba ngọn sóng ngầm ấy.

Lãi suất tăng lên

Thoạt nghe bốn chữ “lãi suất tăng lên” có lẽ nhiều bạn đọc nhíu mày cho rằng Y Vi Lưỡng Khả… nếu không ngủ gật thì chắc cũng từ hành tinh khác mới đến!

Thật vậy, lãi suất chính thức đã không tăng lên kể từ tháng Năm năm ngoái. Trong phiên họp mới nhất của ngân hàng Trữ Kim Úc vào đầu tháng Tư một lần nữa lãi suất được giữ nguyên ở mức 2%. Tuy nhiên – mặc cho quyết định của ngân hàng Trữ Kim Úc, nhiều chủ nợ vẫn rỉ rả tăng lãi suất.

Vào tháng 11 năm ngoái, bốn ngân hàng lớn đồng loạt kéo lãi suất lên. Theo chân bốn anh lớn – từ đó đến nay đã có thêm 20 chủ nợ cũng kéo lãi suất lên. Mới nhất Bank of Queensland kéo lãi suất dành cho chủ ở nhà thêm 0.12% và lãi suất dành cho người đầu tư thêm 0.25%. Thế là con nợ của Bank of Queensland ngày nay phải trả 5.86% hay 6.28% phân lời — cho dù lãi suất chính thức tại Úc vẫn chỉ ở mức 2%.

Chưa bao giờ, chủ nợ chặt lãi suất sai biệt với phân lời chính thức xa như hiện nay. Hơn nữa, ngày nay nhiều chủ nợ không còn “ke” quyết định của ngân hàng Trữ Kim nữa.

Cho thuê nhà không còn khẩm nữa

Bên cạnh những đợt rỉ rả tăng lãi suất của chủ nợ khiến cho khoản chi của chủ nhà ngày càng tăng lên, người mua nhà đầu tư tại Úc còn bị hụt tiền vì lợi tức không còn khẩm. Ngày nay chủ có nhà cho thuê tại Sydney chỉ thu về 3.4% và chủ tại Melbourne chỉ đút túi 3.1%. Đó là tiền thu về trước khi tính các khoảng phải chi ra. Thông thường các khoản chi ra ngốn chừng 1% số tiền người thuê nhà trả. Như thế, chủ nhà ngày nay chỉ còn cầm trong tay chừng 2% số tiền mình đầu tư khi mua nhà.

Con số này quả ít ỏi! Và càng ít hơn nếu chủ đầu tư nhà trong cao ốc tại trong tâm thành phố Sydney và Melbourne. Ở đây nhà bỏ trống hơi nhiều và hơi lâu. Đại học NSW cho rằng tại số nhà bỏ trống tại Sydney lên đến 120,000. Trong khi đó, công ty Prosper Australia theo dõi đồng hồ nước tại Melbourne cho biết có 82,724 nhà tại Melbourne dùng dưới 50 lít nước mỗi ngày. Prosper Australia suy đoán đây là nhà bỏ trống. Trong số nhà kể trên, phân nửa là căn nhà trong cao ốc và gần 20% là nhà do người ta mua để đầu tư.

Đông chủ nhà không đủ sức trả nợ

Vì ngành khai thác quặng mỏ sa sút, thị trường địa ốc tại các thị trấn này bắt đầu sụp đổ. Khủng kiếp nhất là giá nhà tại Moranbah, Qld. Nơi đây vào lúc cực thịnh của ngành khai thác quặng mỏ, giá nhà thường thường bậc trung ở mức $700,000. Nay chủ nhà muốn tống của nợ ấy đi chỉ còn đòi $250,000. Thế mà vẫn không ma nào hỏi tới.

Vì giá nhà sụp đổ, số con nợ chậm trễ hay không còn đủ sức trả nợ tăng lên khủng khiếp. Theo CoreLogic RP Data, tỷ lệ chủ nhà chậm trễ trả nợ tại thành phố Makey, Qld. cao gấp 30 lần so với tỷ lệ trung bình tại Úc. Nhưng con số này chưa kinh hoàng bằng ở các thị trấn ở phía Bắc tiểu bang Tây Úc. Nơi đây, tỷ lệ chủ nhà không còn sức trả nợ cao hơn tỷ lệ trung bình tại Úc đến 40 lần.

Nếu bạn đọc muốn biết tỷ lệ trung bình những chủ nhà Úc chậm trễ hay không còn đủ sức trả nợ nữa là bao nhiêu. CoreLogic RP Data trả lời: 0.2%. Nghĩa là tại Úc cứ 1,000 chủ nhà thì có 2 ông bà chủ run vì sợ ngân hàng siết nhà. Tỷ lệ này thay đổi tùy theo thành phố và vùng dân cư. Cũng thay đổi khi có hãng xưởng lớn đóng cửa. Thí dụ tại Nam Úc, ở thị trấn kỹ nghệ Whyalla. Sau khi hãng thép Arrium không cạnh tranh nỗi với giá thép rẻ rề từ Trung Cộng, phải đóng cửa, tỷ lệ chủ nhà tại Whyalla không còn đủ sức trả nợ tăng lên gấp 16 lần so với tỷ lệ trung bình tại Úc. Hôm nay, tại Whyalla cứ 1,000 chủ nhà thì lên đến 32 người gặp khốn.

Tại thành phố lớn, số chủ nhà không đủ sức trả nợ chưa tăng lên nhưng giá nhà không lên mạnh như trước – nếu không muốn nói bắt đầu sụt xuống. Tường trình về giá nhà trong ban tháng đầu năm 2016 của trang Domain (March Quarter Domain House Price Report) cho biết giá nhà thường thường bậc trung tại Sydney nay đã xuống dưới mức $1 triệu (còn lại $995,804). Giá nhà thường thường bậc trung cũng xuống tại Brisbane ($512,890), Adelaide ($491,422); Perth ($579,914); Canberra ($638,696) và Darwin ($601,305). Duy nhất giá nhà thường thường bậc trung tại Melbourne đã tăng lên chút đỉnh: vào cuối năm ngoái, nhà thường thường bậc trung tại Melbourne ở mức $718,342, nay tăng lên thành $726,962.

Thặng dư căn nhà trong cao ốc

Tô thêm nét đen cho bức tranh ảm đạm của thị trường địa ốc Úc là giới xây cất không chịu ngưng tay, mặc dầu nhà mới tinh đã thặng dư. Thặng dư khủng khiếp là các căn nhà trong cao ốc tại trung tâm các thành phố lớn. Ông Craig MacKenzie, giám đốc thương mại của công ty chuyên nghiên cứu thị trường địa ốc CoreLogic RP Data, cho biết: Trong 24 tháng sắp tới, sẽ có 30,000 căn nhà trong cao ốc tại trung tâm thành phố Melbourne xây xong. Nhưng mỗi năm người mua nhà chỉ mua trung bình 8,000 căn. Như thế, còn lại 4,000 căn sẽ bỏ trống hay bị bán tống bán tháo.

Vì giá nhà xuống dần khiến cho người trước đây mua nhà trên bảng vẽ (off-the-plan) chưa sờ đến chìa khoá nhà đã thấy lỗ đến lỗ rồi. Công ty địa ốc JLL cho biết: trong ba tháng cuối năm ngoái, giá căn nhà trong cao ốc tại trung tâm thành phố Sydney đã sụt xuống 19%.

Vì quá nhiều nhà ở trong cao ốc, ngân hàng Trữ Kim Úc đã phải cảnh cáo ai lăm le đổ tiền mua nhà trong cao ốc tại trung tâm thành phố lớn cần “cân nhắc giá mua và tiền cho thuê”. Tài liệu mang tên Financial Stability Review do ngân hàng Trữ Kim Úc phát hành vào giữa tháng Tư năm nay kể tên hai thành phố “nguy hiểm nhất” là Melbourne và Brisbane. Trong khi đó, Perth bị coi là là nơi ngày càng nguy hiểm.

Thật vậy, vì quá tin tưởng sẽ bán được nhiều căn nhà trong cao ốc nhưng trời không cho như ý nguyện, cổ phiếu của công ty địa ốc McGrath sụt giá từ $2.10 xuống còn 85 cho đến 99 xu. Công ty địa ốc này đành cắt bớt tiền lời chia cho cổ đông từ 4.5 xu còn lại 3 hay 3.5 xu mà thôi.

Trong thực tế, giữa một thị trường địa ốc bị coi là yên tĩnh, không phải là không có chủ nhà cười lên sảng khoái vì nhà của mình ngày càng lên giá. Nhưng nỗi đau của chủ nhà tại Melbourne trong những năm 1991-1993, chủ nhà tại phía Tây thành phố Sydney trong những năm 2005-2007, tại Gold Coast trong những năm 2010 — 2011 và tại Perth hiện nay có thể khiến cho người săn lùng nhà thêm chút cẩn thận khi đưa đầu vào chiếc thòng lọng do chủ nợ giăng ra.

(TiVi Tuần-san số 1570 phát hành ngày 27.4.2016)