Chương trình mở rộng cho phép mua nhà với khoản đặt cọc 5% của Úc đã chính thức có hiệu lực vào thứ Tư tuần trước, ngày 1 tháng 10, mở ra cơ hội cho hàng triệu người dân Úc bước vào thị trường bất động sản sớm hơn. Tuy nhiên, phân tích mới cho thấy rằng, bất chấp những hứa hẹn của chính sách, nhiều người mua nhà lần đầu có thể rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, không đủ khả năng chi trả khoản vay lâu dài.

Chương trình Bảo đảm Nhà ở (The Home Guarantee Scheme) – nay được đổi tên thành Chương trình Đặt cọc 5% của Chính phủ Úc (Australian Government 5% Deposit Scheme) – cho phép người mua nhà lần đầu chỉ cần trả trước 5% giá trị căn nhà mà vẫn tránh được chi phí bảo hiểm vay thế chấp (lenders mortgage insurance/ LMI) đắt đỏ. Chính phủ sẽ đóng vai trò là bên bảo lãnh cho 15% khoản vay, đứng ra chịu trách nhiệm nếu người vay mất khả năng chi trả và việc bán tài sản không đủ để trang trải khoản nợ.

Những thay đổi có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 đã mở rộng đáng kể phạm vi của chương trình. Giới hạn thu nhập được gỡ bỏ, trần giá nhà đủ điều kiện được nâng lên – đến $1.5 triệu ở Sydney và $1 triệu tại Brisbane và Canberra – và không còn giới hạn số người có thể tiếp cận chương trình. Việc triển khai này cũng được tiến hành sớm hơn ba tháng so với cam kết của Công đảng trong kỳ bầu cử vừa qua.

Người phát ngôn của Bộ trưởng Gia cư Clare O’Neil cho biết chương trình này nhằm rút ngắn thời gian tiết kiệm để mua nhà. “Chương trình đặt cọc 5% giúp người dân bước vào thị trường nhà ở sớm hơn, giảm thời gian tiết kiệm từ 11 năm xuống chỉ còn 2 – 3 năm,” họ nói. “Các ngân hàng vẫn phải đáp ứng nghĩa vụ cho vay có trách nhiệm. Đảng Lao động có kế hoạch xây dựng nhà ở trị giá $43 tỷ nhằm xây thêm nhiều nhà ở, mang lại lợi ích cho người thuê và hỗ trợ người dân sở hữu căn nhà của riêng mình.”

Lo ngại về khả năng chi trả

Tuy nhiên, dữ liệu do Thư viện Quốc hội biên soạn theo yêu cầu của đảng Xanh đã đưa ra bức tranh ảm đạm. Trong số 3.8 triệu người Úc làm việc ở 10 ngành nghề phổ biến nhất, phần lớn sẽ không thể trả nổi khoản vay mua nhà ở mức giá trung bình mà không rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính.

Ví dụ, một y tá với mức lương trung bình sẽ phải dành tới 76% thu nhập để trả nơ cho căn nhà trung bình ở Sydney, nơi giá nhà đạt $1.49 triệu đô la. Ngay cả ngoài Sydney, giá nhà trung bình tại Melbourne, Brisbane và Adelaide cũng vượt xa ngưỡng chi trả hợp lý.

Nhân viên bán hàng – nhóm nghề nghiệp đông đảo nhất ở Úc – có mức thu nhập trung bình $71,350/ năm, khiến họ không đủ khả năng mua nhà hoặc căn hộ ở bất kỳ bang nào theo chương trình. Khoản trả nợ cho một căn nhà trung bình ở Sydney sẽ chiếm 139% thu nhập hằng năm cua họ, trong khi lựa chọn rẻ nhất, một căn hộ ở Hobart, cũng đòi hỏi 49% thu nhập.

Giáo viên, nhóm nghề phổ biến thứ hai, sẽ phải chi 87% thu nhập cho căn nhà trung bình ở Sydney, trong khi nhân viên chăm sóc cá nhân đối mặt với khoản trả nợ bằng 122% thu nhập.

Thượng nghị sĩ Barbara Pocock, người phát ngôn về gia cư và tình trạng vô gia cư của đảng Xanh, cảnh báo chương trình này có nguy cơ đẩy người mua nhà lần đầu vào tình trạng nợ không bền vững. “Lao động đang yêu cầu các y tá và giáo viên phải dành phần lớn thu nhập cho việc trả nợ vay mua nhà. Họ sẽ sống bằng gì?” bà nói. “Đây là hành động liều lĩnh khi đẩy người dân vào các khoản vay vượt quá khả năng trong khi các ngân hàng lại hưởng lợi.”

Trần giá nhà của chương trình đã được nâng lên $1.5 triệu đô la cho bất động sản tại Sydney, Illawarra, Newcastle và Lake Macquarie. Hình: TVTS

Bà Pocock cũng cho rằng chương trình có thể khiến giá nhà tiếp tục tăng và làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu khả năng chi trả trong dài hạn. “Đây không phải là giải pháp cho khủng hoảng nhà ở. Nó bỏ qua nguyên nhân thực sự. Chúng ta nên cắt giảm ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư bất động sản giàu có và xây dựng thêm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ,” bà nhấn mạnh.

Lợi ích và rủi ro tiềm ẩn

Những người ủng hộ chương trình chỉ ra lợi ích tiết kiệm chi phí bảo hiểm vay thế chấp. Theo công cụ tính phí của Helia, một người mua nhà trị giá $1 triệu với khoản đặt cọc 5% có thể tiết kiệm gần $34,000 tiền bảo hiểm LMI ban đầu.

Tuy nhiên, khoản đặt cọc thấp đi kèm với những đánh đổi. Người mua sẽ phải vay nhiều hơn, đồng nghĩa trả nhiều lãi hơn trong suốt thời gian vay, và đối mặt với rủi ro cao hơn nếu giá bất động sản giảm.

Chuyên gia kinh tế Saul Eslake cảnh báo rằng các chính sách kiểu này thường làm tăng giá nhà. “Bất kỳ chính sách nào cho phép người dân Úc chi nhiều tiền hơn để mua nhà so với khả năng thực tế đều khiến nhà ở trở nên đắt đỏ hơn và tỷ lệ sở hữu nhà giảm đi,” ông nói. Ông cũng lưu ý rằng các chương trình bảo lãnh đặt cọc, chương trình sở hữu chung và ưu đãi thuế cho nhà đầu tư đều góp phần làm tăng giá.

Mô hình dự báo của chính phủ cho thấy chương trình mở rộng này sẽ chỉ làm tăng 0.5% giá bất động sản trong sáu năm. Tuy nhiên, Hội đồng Bảo hiểm Úc gần đây dự đoán mức tăng có thể lên đến 10% chỉ trong năm đầu tiên.

Trong khi đó, hoạt động mua nhà lần đầu đang gia tăng. Theo Money.com.au, có 125,036 khoản vay cho người mua nhà lần đầu được cấp trong năm tính đến tháng 3 năm 2025, tăng 3.8% so với năm trước, với các chương trình như thế này đóng vai trò thúc đẩy nhu cầu.

Tuy vậy, ông Eslake cho rằng vấn đề cốt lõi vẫn chưa được giải quyết. “Nguyên nhân khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở không bao giờ được xử lý là bởi đa số cử tri không muốn điều đó xảy ra,” ông nói. “Và các chính trị gia từ cả hai phía đều biết điều này.”

Hiện tại, chương trình đặt cọc 5% mở rộng đã nới rộng điều kiện tham gia và hạ thấp rào cản tiếp cận, nhưng liệu nó có thực sự giúp người dân Úc sở hữu nhà một cách bền vững hay không vẫn là câu hỏi gây tranh cãi.

(Trích www.etvts.com.au  số 2054 phát hành Thứ Tư 8/10/2025)